ELEMENTOS Y MéTODOS PARA LA VALORACIóN Y FIJACIóN DEL PRECIO DE LOS EDIFICIOS DESTINADOS AL ARRENDAMIENTO Y CUYO PERMISO DE HABITABILIDAD MUNICIPAL Y HABILITACIóN SANITARIA SEA MAYOR DE QUINCE AÑOS, (1995), VEINTE AÑOS (1990), MáS DE VEINTICICO AÑOS 1985 HASTA ANUALIDAD POSTERIOR.
Caracas - 11 de junio de 2010.-
Con motivo de la promulgación de la próxima nueva legislación para regular la relación de la vivienda en alquiler y establecer la posibilidad legal que permita al inquilino de larga data o a las comunidades que habitan inmuebles en alquiler con antigüedad estructural de plazo vencido, adquirir las construcciones en condiciones reales de accesibilidad, precio y condiciones de ocupación segura y dignificada.
Todos aquellos elementos inmobiliarios que afectan el valor real de las estructuras a ser negociada, deben ser considerados con fundamento en las regulaciones existentes, que hayan sido establecidas con obligatoriedad legal, y que van a ser incidentes en la realidad de ese mercado inmobiliario.
Es necesario aclarar, que grupos de tasadores, peritos expertos e improvisados, generalmente en el ámbito de la ingeniería, han elaborado y propuestos métodos de calculo inmobiliario, fundamentado en los valores aparentes en la actividad constructiva, sin tomar en consideración las normas legales que regulan y dan seguridad, tanto estructural, como ambiental y sanitaria, de las edificaciones en general, pero en nuestro caso especifico, aquellas que han sido destinadas a viviendas en alquiler, las cuales hoy día, podrían ingresar al mercado de la compra venta inmobiliaria de apartamentos, bajo un régimen de propiedad colectiva, ya que el ámbito de la propiedad horizontal, regulada por una ley especial, de difícil aplicación a la modalidad de venta que se pretende.
Básicamente debemos hacer mención a las normas civiles que están establecidas en nuestra legislación.
1.- Nuestro Código Civil, en su articulo Nº 1.194, establece la responsabilidad del dueño con atención a las edificaciones realizadas y arraigadas al suelo. Y léase en los siguientes términos:
“Artículo 1.194.- El propietario de un edificio o de cualquier otra construcción arraigada al suelo, es responsable del daño causado por la ruina de estos, a menos que pruebe que la ruina no ha transcurrido por falta de reparaciones o por vicios en la construcción.”
Por otra parte el mismo Código Civil en su artículo 1.520, norma:
“Artículo 1.520. Es responsable el vendedor por los vicios Ocultos, aunque él no los conociera, a menos que hubiese estipulado no quedar obligado en este caso el saneamiento.”
Valga decir, que el Tribunal Supremo de Justicia, ha mantenido la Doctrina con relación a estas normas enunciadas del Código Civil.
Sin duda, la falta del mantenimiento de la malla infraestructural y el desgaste y vencimiento natural de ella, hace que el inmueble se devalúe en su entorno estructural, lo que hace presente la eventual sustitución de la infraestructura de servicio, tanto en lo sanitario, en lo eléctrico, los sistemas de ascensores, frisos, etc.
2.- Dentro de lo establecido como normas sanitarias para proyectos, construcción, ampliación, reforma y mantenimiento de edificaciones, destinadas a usos residenciales, comerciales, industriales, deportivas, recreacionales, turísticas y otras con la finalidad de que estas se ejecuten de acuerdo con las disposiciones sanitarias que rigen la materia de la Salud Pública, nos encontramos obligatoria e ineludiblemente con las “NORMAS SANITARIAS PARA PROYECTOS, CONSTRUCCIóN, REPARACIóN, REFORMA Y MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES”, plenamente vigentes y publicadas en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 4044, de fecha 8 de septiembre de 1988.
Como ejemplo, podemos indicar, que estas normativas establecen para las edificaciones:
Artículo 303.- El sistema de distribución de agua para edificaciones que usen tuberías de hierro fundido, de acero o de hierro forjado galvanizado, se calcularán para 10 o 15 años de uso.
Normas para determinar el tiempo útil de las instalaciones de aguas servidas, de aguas de lluvia, la tubería de ventilación, mallas de servicios en cocinas y baños (arañas o drenajes de piso), cableados de electricidad y estado de los circuitos y tomas eléctricas, instalaciones interna de gas directo, etc.
Finalmente debemos indicar el estudio de las patologías constructivas, en las estructuras, tiempo útil de los refuerzos y mallas de hierro, patologías constructivas, las cuales deben ser determinadas por los ingenieros especialistas en esta rama de la ingeniería.
3. Las normas de sismo-resistencia que deben estar involucradas a la estructuras, y están previstas para las edificaciones destinadas a vivienda, evaluadas desde 1992 y modificadas y ampliadas en la normas COVENIN 1756 aprobadas en Resolución 181 de fecha 20 de enero de 1999 , emanada del Ministerio de Industria y Comercio, en la cual se aprueba como Norma venezolana COVENIN 1756, cuyo cumplimiento es de carácter obligatorio.
Es muy importante indicar que aquellas edificaciones presentes en los requisitos del sitio, que determinan las condiciones sísmicas de los suelos que son propensos a experimentar licuación, cambios volumétricos o perdida de resistencia, etc. Debe pues efectuarse una evaluación y estudios especiales, para evaluar la respuesta dinámica del perfil del suelo y para establecer su forma espectral y coeficientes de aceleración basados en las propiedades reales de dicho suelos bajo los efectos de carga cíclicas.
Es necesaria la necesidad del sitio, cuando las condiciones geológicas sugieren inestabilidades potenciales debidas a declives o debilidades en el terreno, discontinuidades geológicas, modificaciones de la topografía original y presiones por alta porosidad.
4. Debemos considerar, como factor importante para evaluar, que, asintiendo la Zonificación Sísmica, nuestro país se divide en ocho zonas sísmicas, con las más alta sismicidad a lo largo de la región de la costa y descendiendo hacia el interior.
También debemos considerar los sistemas estructurales:
- a) Sistemas estructurales cuyos elementos estructurales han sido dimensionados y detallados sin ajustarse a los requisitos de zona sísmica.
- b) Sistemas estructurales cuyos elementos estructurales han sido dimensionados y detallados y que cumplen únicamente con algunos requisitos específicos para zonas sísmicas que proporcionarán alguna ductilidad global al sistema estructural y prevendrán fallas frágiles en zonas criticas.
- c) Sistemas estructurales cuyos elementos estructurales han sido dimensionados y detallados con estricto cumplimientos de todos los requisitos específicos para zonas sísmicas
Todo ello hace pensar que esos inmuebles vencidos sean denominados popularmente como “edificios chatarra”, con alusión al hierro viejo y oxidado, y su comercialización como
chatarreria, es decir,
baratillo.
DEPRECIACION INMOBILIARIA
Técnicamente se entiende el Factor de Depreciación, como la pérdida cero (O) o extinción de valor de un bien (bienhechurías, maquinarias, instalaciones de servicio, equipos, etc., debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciación física), también existen otras causas de carácter más subjetivas para ser evaluadas, y las cuales están constituidas por la inadecuación, inadaptabilidad, la obsolescencia mecánica y tecnológica (depreciación funcional).
En la rama de la ingeniería de tasaciones, existen varias metodologías para determinar la depreciación física, que identificamos como factor de deprecion inmobiliaria
Fdi y que seguidamente referimos.
1.- Método de línea recta Fdi = E/V
Estableciéndose:
E = Edad real o aparente de la construcción expresada
en años.
V = Vida útil probable en años o sea el periodo máximo
Dentro del cual se prevé que el activo cumpla con
la función para la cual fue diseñado. En lo
Inmobiliario, generalmente se aceptan valores
razonables entre 40 años (1970) y 65 años
(1945)
2. Método de la Parábola de Kuentzle
Fdi = (E/V) 2
3. Método de Ross
Fdi = ½ x ( (E/V) + (E/V) 2 )
o sea: la media aritmética de los dos métodos anteriores.
Ahora bien, en la complejidad del ambiente actual para poder establecer criterios objetivos, pues se han lanzado unas metodologías, considerando los valores inmobiliarios en función sustentación del valor del
US$, lo cual no se relaciona con nuestra realidad, pues esa ha sido una distorsión económica evidente, que se ha pretendido imponernos, como si el inquilino pagara con esa moneda extranjera sus mensualidades de arrendamientos.
4. Método de Heidecke
Consideramos, pues, como el método de cálculo del Factor de Depreciación Inmobiliaria, el Método de Heidecke. Su Factor de Depreciación Inmobiliaria depende exclusivamente del estado de conservación del inmueble, dentro de cuatro premisas que enunciamos:
- La pérdida del valor por depreciación, no puede ser revertida con gastos de mantenimiento, como se pretende actualmente.
- Las reparaciones efectuadas al inmueble, sólo podrían aumentar un poco su durabilidad.
- Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su depreciación sería menor y regular.
- Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente su depreciación se acelera mucho más rápido y el valor probable en años (V) debe reducirse n la tasa de depreciación incrementada desde ⅔ a ⅜
Estado 1 Nuevo 0,00%
Estado 1.5 Entre nuevo y regular 0,32%
Estado 2 Regular 2,52 %
Estado 2.5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%
Estado 3 Reparaciones sencillas 18,10%
Estado 3.5 Reparaciones sencillas e importantes 33,20%
Estado 4 Reparaciones importantes 52,60%
Estado 4.5 Entre reparaciones importante y sin valor 75,20%
Estado 5 Sin Valor 100,00%
C= Coeficiente de Heidecke
5.- Método Mixto
Este método de cálculo de la depreciación inmobiliaria, combina el criterio de edad de la construcción y su estado de conservación actual. Según el tasador Rubens Alves Danta, el método mixto que a su criterio produce mejores resultados, es la combinación del método de Ross con el criterio de Heidecke pudiendo tener el factor de depreciación final a ser aplicado a través de
Fd = Fd ross + (1-Fd ross) x C
Para el caso particular de este módulo, se considera este método el más práctico dado que el factor ya se encuentra tabulado en función de la relación del porcentaje de edad y vida útil probable y su condición o estado de conservación.
6.- Nuevo Método de Ingeniería
Este método se menciona sólo para el efecto del conocimiento general. Se pretende estimar el coeficiente C de Heidecke, en función de la inspección detallada y subjetiva del inmueble y la evaluación de todos y cada uno de los capítulos que componen el presupuesto de obra. Este método es confuso e impreciso, porque obedece a criterios personificados.
Existen otras metodologías, pero en la actualidad debemos resumir sólo aquellas sencillas y reales, aplicables al proyecto legal mediante el cual un inmueble-edificio de larga data constructiva, ocupado por inquilinos, y que en su conjunto se van a convertir en propietarios mediante, en nuestro parecer, a través de la propiedad colectiva, entonces se debe crear un criterio de valor, para estimar la eventual propiedad:
satanizar a los inquilinos. Es cierto, existen personas que en la cuarta república adquirieron inmuebles, fruto de su trabajo, para explotarlos en rentas y vivir de ellas en su vejez. Pero, lamentablemente todos no son santos. ¡Explotador es explotador!
