Mañana jueves 2 de junio de 2011, a partir de la 10 de la mañana en la Plaza Altamira de Caracas, se iniciará una Consulta Pública, al Pueblo Legislador de Venezuela, sobre el Anteproyecto de la Ley del Poder Popular para la Regularización de Arrendamientos de Viviendas.
Esta consulta se hará a nivel nacional hasta el sábado 2 de julio de este año.
Sus resultados se analizarán y sistematizarán, semanalmente, para ser entregados a la Comisión de Administración y Servicios de la Asamblea Nacional.
Esta Comisión hará su análisis final y lo entregará, para su discusión y aprobación, a la Asamblea Nacional de la República Bolivariana de Venezuela.
Los venezolanos esperamos que finalmente se apruebe e imponga una verdadera y equitativa justicia entre inquilinos y propietarios. En Venezuela habemos bastante más inquilinos que propietarios.
Muchos lo hemos sido durante toda nuestra vida, sin poder salir nunca de tal condición.
Sin embargo, aunque permanente y latente, el problema inquilinario ya ha sido antes objeto de legislaciones.
Hace treinta años, en 1981, el abogado venezolano Francisco de Sales Pérez publicó un Compendio de Derecho Inquilinario.
En ese tratado Sales Pérez aborda, entre otros importantes asuntos, los siguientes temas:
- Situación jurídica de los arrendamientos urbanos en Venezuela,
- el problema de la vivienda,
- intervención del Estado en la materia y
- fundamentación de la legislación de inquilinato.
Tres décadas atrás, ya Sales Pérez nos dice que en ese momento, 1981, “el déficit de viviendas sobrepasa el millón de unidades”.
En su criterio, se necesitaban entonces “más de cien mil nuevas viviendas nuevas, cada año, para cubrir las que se requieren por concepto de crecimiento vegetativo de la población y para reponer las que sufran de obsolescencia”.
Este llamado no parece haber sido advertido por quienes entonces tuvieron la responsabilidad gubernamental de la vivienda del venezolano.
Más aún, en su gran mayoría, los propietarios de viviendas, los urbanizadores, los arrendadores y los vendedores de ese mercado, sembraron en sus clientes y usuarios la muy falsa idea de que el valor de las viviendas crecería indefinidamente.
La obsolescencia de casas y apartamentos, algo real que sí ocurre, fué así eliminada, muy subliminalmente, de la mente de compradores, inquilinos y legisladores.
En ese Compendio de Derecho Inquilinario, Francisco de Sales Pérez señala igualmente el problema mundial que representa, en los procesos de urbanización, esa continua mudanza de grandes contingentes rurales hacia las ciudades.
Agrega además que “Venezuela, como consecuencia de su bonanza económica fiscal producida por las fuertes entradas del aumento de los precios petroleros, se ha convertido en un polo de atracción de migraciones provenientes del exterior, muy especialmente de los países latinoamericanos”.
Contrasta en su criterio que “como resultado de la desproporcionada distribución de la riqueza venezolana, la gran mayoría de nuestros compatriotas carecen de los ingresos necesarios para satisfacer las necesidades fundamentales”.
En consecuencia, se produce un gran desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas.
Desde esa época, hace ya 30 años, este desequilibrio originó una gran especulación, manifestada en una desmesurada elevación de los precios en los canones de arrendamiento, cobro de primas para el arrendamiento de inmuebles, desalojos masivos y elevación global del costo de vida.
Era necesario que el Estado interviniera en materia de vivienda.
Y quizás lo hizo, pero en forma muy tímida, probablemente por desconocimiento o incluso por presiones de grupos económicos que acaparaban los mejores espacios, “legalmente” invadidos desde mucho antes por ellos o por sus ascendientes.
Aquella denuncia tenía un antecedente histórico.
El 9 de septiembre de 1939 se declaró la vivienda como “artículo de primera necesidad” y, por lo tanto, “sometida al control por parte del Estado”.
En consecuencia y desde hace ya más de setenta años, el Estado en Venezuela está autorizado para asumir las siguientes acciones:
- Congelación de los alquileres según determinadas circunstancias,
- Rebaja de cánones de arrendamiento,
- Establecimiento de causales taxativas para solicitar la desocupación del inmueble,
- Derecho de preferencia al inquilino para continuar ocupando el inmueble al término del contrato,
- Derecho de preferencia al inquilino para adquirir el inmueble arrendado en caso de que el propietario fuese a venderlo,
- Obligatoriedad de los propietarios arrendadores a dar en arrendamiento los inmuebles deshabitados y
- Exoneración del pago de cánones de arrendamiento sobre viviendas inhabitables.
- En relación a la “Fundamentación de la Legislación Inquilinaria”, Sales Pérez anticipa una discusión que hoy bien pudiera ser el aspecto principal cuando se habla, discute o escribe sobre vivienda y arrendamiento: la propiedad del inmueble.
Nos decía que “Muchos comentaristas han querido ver, en la legislación inquilinaria, rasgos fundamentales de inconstitucionalidad y por tanto de dudosa legalidad en lo que al derecho de propiedad se refiere, por la audaz intervención en que muchas normas de ese derecho inquilinario hacen del contrato de arrendamiento”.
Se basaba no sólo en sus observaciones personales sino en que esa Ley, ya en 1939, destacaba:
- “la función social de la propiedad”,
- “las normas para impedir la usura”,
- “la indebida elevación de los precios” y
- “las maniobras abusivas”.
Otros hecho importante que destaca Sales Pérez en su tratado, es la realización de un Primer Congreso Venezolano de Derecho Inquilinario celebrado en Caracas en 1979.
Hasta donde tenemos conocimiento, ha sido el único.
Posterior a esa fecha, dos décadas después en el año 2000, se aprobó el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aún vigente.
Difícilmente pueda considerarse un avance.
Más aún, a partir de entonces y con la introducción de las “prórrogas legales”, “la satisfacción de las aspiraciones del propietario” y ciertas facilidades para el desalojo permitidas por esa Ley, la situación de los inquilinos se agravó considerablemente.
Es triste afirmarlo, pero debemos estar muy conscientes del hecho.
Aunque aprobada ya habiéndose iniciado el Proceso Bolivariano, y lo decimos con toda responsabilidad, esa Ley favoreció más al arrendador y al propietario que al inquilino.
De allí la necesidad de revisar, muy a fondo y en detalle, todos los artículos de esta nueva Ley de Arrendamientos, actualmente en debate público para su aprobación.
No podemos ni debemos aprobarla con algunos de las viejos errores que parecen persistir en los textos en proposición y discusión.
