viernes, 18 de junio de 2010

¿Quién explota a quién?

TEMAS Venezuela
Opinión
del 18 al 24 de junio de 2010

¿Quién explota a quién?
Maglene Sierraalta

El Comandante Presidente ha tomado para sí el problema de la vivienda. Ha dicho que lo considera algo personal. Una vez más, Hugo Chávez acrecienta las esperanzas a las familias desposeídas de vivienda.
No obstante, debemos recordar que el problema presenta diversas aristas que requieren de una solución estructural la cual podrían incluir: construir nuevas viviendas, combatir la especulación en las ofertas de venta, solventar la problemática de los inquilinos en los edificios viejos, otorgar créditos blandos para acceder a la propiedad, y aprobar una nueva Ley y reglamentos adaptados a la realidad social de un pueblo que no tiene como pagar una cuota inicial, ni soportar intereses agiotistas, que lo han obligado a ser inquilino desde tiempos inmemoriables.
Además se requiere de una Dirección de Inquilinato, eficiente y eficaz, que sea de los nuestros y que no vire los ojos hacia los propietarios. No estaría demás pensar en la creación de una Superintendencia Nacional Inmobiliaria, que sirva para monitorear el sistema inmobiliario y que entre sus funciones esté la de minimizar las estafas que pululan en el sector.
Esta Superintendencia podría servir para generar un modelo de contrato inquilinario o revisar uno, para así evitar una relación arrendaticia leonina. En fin, supervisar todo lo que se refiera a venta y alquiler de viviendas, habitaciones particulares, residencias estudiantiles, casas de vecindad, locales comerciales, anexos y otros.
Esta Superintendencia luce necesaria dada la ineficiencia demostrada por la Dirección de Inquilinato y las diferentes Alcaldías, a nivel nacional, que aceptan avalúos a precios del mercado neoliberal capitalista. Esto encarece la regulación del arrendamiento en viviendas, residencias estudiantiles y locales comerciales.
Por último, quiero mencionar la costumbre de utilizar a los “viejitos y viejitas” para satanizar a los inquilinos. Es cierto, existen personas que en la cuarta república adquirieron inmuebles, fruto de su trabajo, para explotarlos en rentas y vivir de ellas en su vejez. Pero, lamentablemente todos no son santos. ¡Explotador es explotador!
Conocemos casos donde, fuera de regulación, se explota al inquilino. Al estilo de ratoneras en apartamentos, casa y pensiones. los explotan cobrándoles rentas desde 1.300 bolívares hasta 3.000 bolívares y más. Es decir, tenemos “ancianitos inquilinos” que son explotados por “ancianitos propietarios” quienes ya tienen su pensión y jubilación.
¡La Revolución Social debe proteger al débil jurídico!

sábado, 12 de junio de 2010

Proyecto Ley de Inquilinato

TEMAS
Venezuela
Opinión
del 11 al 17 de junio de 2010


Proyecto Ley de Inquilinato
Maglene Sierraalta
Fuego revolucionario, combativo y con altos intereses capitalistas lleva esta ley. Hay que luchar contra Cámaras Inmobiliarias, Construcción, Cámaras de Bienes y Raíces, propietarios y hasta seudos revolucionarios, dueños de inmuebles, que ven sus intereses personales afectados y osan decir “es que ustedes los inquilinos lo que quieren es que les regalen los apartamentos” o “si aprueban esas ley así, se acabarán los alquileres”. Tanta necedad nos hacen pensar en que tenemos que profundizar la Revolución Socialista.
El Comandante Presidente Hugo Chávez solicitó le presenten un proyecto ley. Desde febrero de 2006 a los arrendatarios se les ofreció una reforma de 14 artículos de la ley vigente, cuyo fin era minimizar los desalojos masivos e injustos; se pretendía dar al inquilino el derecho a la defensa, reinvindicación cercenada en la vigente ley.
Dos decretos (1971) firmados por Caldera, protegían al inquilino de las injusticias: el 513 sistematizaba la venta de edificios viejos habitados por inquilinos y el 576 normaba las condiciones de venta. Cuando aprueban la vigente ley se eliminan estos decretos reinvindicadores, dejando sin protección social al inquilino en dicha ley y satisfaciendo las aspiraciones del propietario.
Diputados de la Subcomisión de Vivienda de la Asamblea Nacional ofrecieron villas y castillos al respecto; ¡un mes para aprobar esas reformas!
Cuando asistimos al llamado de la Subcomisión de Vivienda de la Asamblea Nacional, para presenciar los arreglos técnicos, ellos presentaron un papel de trabajo completo de ley en el cual el inquilino salía perjudicado. Se hicieron por escrito observaciones (ver el blog http://www.asocib.blogspot.com) fecha abril 2008. Apagaron el aire acondicionado, cerraron los micrófonos y vimos algunos guardaespaldas; entendimos el mensaje.
Nunca estuvimos ni estamos de acuerdo con la totalidad del “proyecto Valls (PPT)”
Es usual recibir infinidad de mensajes provenientes de toda Venezuela solicitando ayuda. Sólo asistimos y orientamos, pero no tenemos competencia para solucionar problemas. La competencia la tiene nuestro señor Presidente; es nuestra única esperanza y debemos apoyar sus decisiones que serán en honor a la Justicia.
Por eso invitamos a quienes nos escriben se dirijan al Comandante Presidente al twitter: @chavezcandanga o al blog: http://www.chavez.org.ve/ y echen el cuento.
Es una guerra del Capital contra lo Social.

Algunos Métodos utilizados para avaluar un inmueble

Carlos Chacón V.
ELEMENTOS Y MéTODOS PARA LA VALORACIóN Y FIJACIóN DEL PRECIO DE LOS EDIFICIOS DESTINADOS AL ARRENDAMIENTO Y CUYO PERMISO DE HABITABILIDAD MUNICIPAL Y HABILITACIóN SANITARIA SEA MAYOR DE QUINCE AÑOS, (1995), VEINTE AÑOS (1990), MáS DE VEINTICICO AÑOS 1985 HASTA ANUALIDAD POSTERIOR.

Caracas - 11 de junio de 2010.-
Con motivo de la promulgación de la próxima nueva legislación para regular la relación de la vivienda en alquiler y establecer la posibilidad legal que permita al inquilino de larga data o a las comunidades que habitan inmuebles en alquiler con antigüedad estructural de plazo vencido, adquirir las construcciones en condiciones reales de accesibilidad, precio y condiciones de ocupación segura y dignificada.
Todos aquellos elementos inmobiliarios que afectan el valor real de las estructuras a ser negociada, deben ser considerados con fundamento en las regulaciones existentes, que hayan sido establecidas con obligatoriedad legal, y que van a ser incidentes en la realidad de ese mercado inmobiliario.
Es necesario aclarar, que grupos de tasadores, peritos expertos e improvisados, generalmente en el ámbito de la ingeniería, han elaborado y propuestos métodos de calculo inmobiliario, fundamentado en los valores aparentes en la actividad constructiva, sin tomar en consideración las normas legales que regulan y dan seguridad, tanto estructural, como ambiental y sanitaria, de las edificaciones en general, pero en nuestro caso especifico, aquellas que han sido destinadas a viviendas en alquiler, las cuales hoy día, podrían ingresar al mercado de la compra venta inmobiliaria de apartamentos, bajo un régimen de propiedad colectiva, ya que el ámbito de la propiedad horizontal, regulada por una ley especial, de difícil aplicación a la modalidad de venta que se pretende.
Básicamente debemos hacer mención a las normas civiles que están establecidas en nuestra legislación.
1.- Nuestro Código Civil, en su articulo Nº 1.194, establece la responsabilidad del dueño con atención a las edificaciones realizadas y arraigadas al suelo. Y léase en los siguientes términos:
“Artículo 1.194.- El propietario de un edificio o de cualquier otra construcción arraigada al suelo, es responsable del daño causado por la ruina de estos, a menos que pruebe que la ruina no ha transcurrido por falta de reparaciones o por vicios en la construcción.”
Por otra parte el mismo Código Civil en su artículo 1.520, norma:
“Artículo 1.520. Es responsable el vendedor por los vicios Ocultos, aunque él no los conociera, a menos que hubiese estipulado no quedar obligado en este caso el saneamiento.”

Valga decir, que el Tribunal Supremo de Justicia, ha mantenido la Doctrina con relación a estas normas enunciadas del Código Civil.

Sin duda, la falta del mantenimiento de la malla infraestructural y el desgaste y vencimiento natural de ella, hace que el inmueble se devalúe en su entorno estructural, lo que hace presente la eventual sustitución de la infraestructura de servicio, tanto en lo sanitario, en lo eléctrico, los sistemas de ascensores, frisos, etc.

2.- Dentro de lo establecido como normas sanitarias para proyectos, construcción, ampliación, reforma y mantenimiento de edificaciones, destinadas a usos residenciales, comerciales, industriales, deportivas, recreacionales, turísticas y otras con la finalidad de que estas se ejecuten de acuerdo con las disposiciones sanitarias que rigen la materia de la Salud Pública, nos encontramos obligatoria e ineludiblemente con las “NORMAS SANITARIAS PARA PROYECTOS, CONSTRUCCIóN, REPARACIóN, REFORMA Y MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES”, plenamente vigentes y publicadas en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 4044, de fecha 8 de septiembre de 1988.
Como ejemplo, podemos indicar, que estas normativas establecen para las edificaciones:
Artículo 303.- El sistema de distribución de agua para edificaciones que usen tuberías de hierro fundido, de acero o de hierro forjado galvanizado, se calcularán para 10 o 15 años de uso.
Normas para determinar el tiempo útil de las instalaciones de aguas servidas, de aguas de lluvia, la tubería de ventilación, mallas de servicios en cocinas y baños (arañas o drenajes de piso), cableados de electricidad y estado de los circuitos y tomas eléctricas, instalaciones interna de gas directo, etc.
Finalmente debemos indicar el estudio de las patologías constructivas, en las estructuras, tiempo útil de los refuerzos y mallas de hierro, patologías constructivas, las cuales deben ser determinadas por los ingenieros especialistas en esta rama de la ingeniería.

3. Las normas de sismo-resistencia que deben estar involucradas a la estructuras, y están previstas para las edificaciones destinadas a vivienda, evaluadas desde 1992 y modificadas y ampliadas en la normas COVENIN 1756 aprobadas en Resolución 181 de fecha 20 de enero de 1999 , emanada del Ministerio de Industria y Comercio, en la cual se aprueba como Norma venezolana COVENIN 1756, cuyo cumplimiento es de carácter obligatorio.
Es muy importante indicar que aquellas edificaciones presentes en los requisitos del sitio, que determinan las condiciones sísmicas de los suelos que son propensos a experimentar licuación, cambios volumétricos o perdida de resistencia, etc. Debe pues efectuarse una evaluación y estudios especiales, para evaluar la respuesta dinámica del perfil del suelo y para establecer su forma espectral y coeficientes de aceleración basados en las propiedades reales de dicho suelos bajo los efectos de carga cíclicas.
Es necesaria la necesidad del sitio, cuando las condiciones geológicas sugieren inestabilidades potenciales debidas a declives o debilidades en el terreno, discontinuidades geológicas, modificaciones de la topografía original y presiones por alta porosidad.

4. Debemos considerar, como factor importante para evaluar, que, asintiendo la Zonificación Sísmica, nuestro país se divide en ocho zonas sísmicas, con las más alta sismicidad a lo largo de la región de la costa y descendiendo hacia el interior.

También debemos considerar los sistemas estructurales:
  • a) Sistemas estructurales cuyos elementos estructurales han sido dimensionados y detallados sin ajustarse a los requisitos de zona sísmica.
  • b) Sistemas estructurales cuyos elementos estructurales han sido dimensionados y detallados y que cumplen únicamente con algunos requisitos específicos para zonas sísmicas que proporcionarán alguna ductilidad global al sistema estructural y prevendrán fallas frágiles en zonas criticas.
  • c) Sistemas estructurales cuyos elementos estructurales han sido dimensionados y detallados con estricto cumplimientos de todos los requisitos específicos para zonas sísmicas
Todo ello hace pensar que esos inmuebles vencidos sean denominados popularmente como “edificios chatarra”, con alusión al hierro viejo y oxidado, y su comercialización como chatarreria, es decir, baratillo.

DEPRECIACION INMOBILIARIA

Técnicamente se entiende el Factor de Depreciación, como la pérdida cero (O) o extinción de valor de un bien (bienhechurías, maquinarias, instalaciones de servicio, equipos, etc., debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciación física), también existen otras causas de carácter más subjetivas para ser evaluadas, y las cuales están constituidas por la inadecuación, inadaptabilidad, la obsolescencia mecánica y tecnológica (depreciación funcional).

En la rama de la ingeniería
de tasaciones, existen varias metodologías para determinar la depreciación física, que identificamos como factor de deprecion inmobiliaria Fdi y que seguidamente referimos.

1.- Método de línea recta Fdi = E/V

Estableciéndose:

E = Edad real o aparente de la construcción expresada
en años.
V = Vida útil probable en años o sea el periodo máximo
Dentro del cual se prevé que el activo cumpla con
la función para la cual fue diseñado. En lo
Inmobiliario, generalmente se aceptan valores
razonables entre 40 años (1970) y 65 años
(1945)

2. Método de la Parábola de Kuentzle
Fdi = (E/V) 2


3. Método de Ross
Fdi = ½ x ( (E/V) + (E/V) 2 )

o sea: la media aritmética de los dos métodos anteriores.

Ahora bien, en la complejidad del ambiente actual para poder establecer criterios objetivos, pues se han lanzado unas metodologías, considerando los valores inmobiliarios en función sustentación del valor del US$, lo cual no se relaciona con nuestra realidad, pues esa ha sido una distorsión económica evidente, que se ha pretendido imponernos, como si el inquilino pagara con esa moneda extranjera sus mensualidades de arrendamientos.

4. Método de Heidecke

Consideramos, pues, como el método de cálculo del Factor de Depreciación Inmobiliaria, el Método de Heidecke. Su Factor de Depreciación Inmobiliaria depende exclusivamente del estado de conservación del inmueble, dentro de cuatro premisas que enunciamos:

  1. La pérdida del valor por depreciación, no puede ser revertida con gastos de mantenimiento, como se pretende actualmente.
  2. Las reparaciones efectuadas al inmueble, sólo podrían aumentar un poco su durabilidad.
  3. Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su depreciación sería menor y regular.
  4. Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente su depreciación se acelera mucho más rápido y el valor probable en años (V) debe reducirse n la tasa de depreciación incrementada desde ⅔ a ⅜
Estado 1 Nuevo 0,00%
Estado 1.5 Entre nuevo y regular 0,32%
Estado 2 Regular 2,52 %
Estado 2.5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%
Estado 3 Reparaciones sencillas 18,10%
Estado 3.5 Reparaciones sencillas e importantes 33,20%
Estado 4 Reparaciones importantes 52,60%
Estado 4.5 Entre reparaciones importante y sin valor 75,20%
Estado 5 Sin Valor 100,00%

C= Coeficiente de Heidecke

5.- Método Mixto

Este método de cálculo de la depreciación inmobiliaria, combina el criterio de edad de la construcción y su estado de conservación actual. Según el tasador Rubens Alves Danta, el método mixto que a su criterio produce mejores resultados, es la combinación del método de Ross con el criterio de Heidecke pudiendo tener el factor de depreciación final a ser aplicado a través de
Fd = Fd ross + (1-Fd ross) x C
Para el caso particular de este módulo, se considera este método el más práctico dado que el factor ya se encuentra tabulado en función de la relación del porcentaje de edad y vida útil probable y su condición o estado de conservación.

6.- Nuevo Método de Ingeniería

Este método se menciona sólo para el efecto del conocimiento general. Se pretende estimar el coeficiente C de Heidecke, en función de la inspección detallada y subjetiva del inmueble y la evaluación de todos y cada uno de los capítulos que componen el presupuesto de obra. Este método es confuso e impreciso, porque obedece a criterios personificados.

Existen otras metodologías, pero en la actualidad debemos resumir sólo aquellas sencillas y reales, aplicables al proyecto legal mediante el cual un inmueble-edificio de larga data constructiva, ocupado por inquilinos, y que en su conjunto se van a convertir en propietarios mediante, en nuestro parecer, a través de la propiedad colectiva, entonces se debe crear un criterio de valor, para estimar la eventual propiedad:
  1. Valor del calculo expropiatorio, en consideración a la Edad y el estado de conservación.
  2. El previo ordenamiento de la Comunidad convivente, a objeto de establecer las nuevas normas y maneras de la vida en comunidad de propietarios, desprendiéndose del prejuicio que origina la conducta social del inquilino
  3. Valor de la adecuación y reparaciones para incrementar la vida útil del bien, o sea el costo de las reparaciones y el sistema de financiamiento y pago de las mismas
  4. Estudio y revisión social para determinar la economía individual de cada convivente y definir sus capacidades.

sábado, 5 de junio de 2010

¿Qué pidió Chavez?


TEMAS Venezuela Opinión
del 4 al 10 de junio de 2010
¿Qué pidió Chavez?
Maglene Sierraalta

Desde las siete de la mañana repicaba mi teléfono para informarme lo que dijo Chávez en La Hojilla. Se alborotó el avispero. Diferentes versiones interpretaron los inquilinos y más aún los representantes de los propietarios, según sus declaraciones a la prensa.
Me dispuse a bajar el programa, de la página web de VTV, para matar mi curiosidad y escuchar atentamente al Comandante Presidente, quien leía un mensaje del Twiter en su BB:
“(…) Comandante: aún no me llaman por lo de la vivienda; soy de Maracay. Cansado de pagar alquiler a los capitalistas. ¿Eh? Entonces, ahí, esta señora Israelis, perdón Israelis Jesús Rojas -es un señor- Jesús Rojas nos está dando un código de acción: cansado de pagar alquiler a los capitalistas”.
“¿Hasta cuándo yo voy a decir eso? ¿Hasta cuándo? Ustedes me han visto decirlo hasta... ¡bueno! por allá una vez, ¡hasta en la calle! ¡una vez cuando inauguramos... la Policía Nacional Tareck! que yo me bajé en la esquina allá de Catia y le pregunté a una señora allá en un balcón ¿Ustedes cuánto tiempo tienen viviendo allí señora? Treinta y pico de años y ¿el apartamento es propio? Nó, alquilado. ¡Dios mío pero cómo va a ser posible!“
“¿Dónde está el proyecto de ley, Tareck? ¿Dónde está, Diosdado, el proyecto de ley? ¿Cuándo será aprobado eso, Cilia? Te das cuenta que estamos aquí nosotros, los que podemos hacer muchas cosas, y han pasado once años. Ahí es donde tenemos que agarrar una piedra y darnos por la boca.”
“¡Once años! Y todavía están muchos venezolanos explotados. Aquí mismo, a cien metros de Miraflores, por algunos dueños de pensiones o apartamentos que algunos incluso viven en Estados Unidos o en Europa y allá lo que hacen es recibir el pago, además en dólares. Andan buscando dólares por ahí en mercado tal y cual no sé que. Hay que recuperarlo y hacer propietario a esa gente. Yo quiero la lista Tareck. Invite a trabajar al CICPC, el Sebin, la Policía Nacional, Diosdado a buscar y todo.”
“Yo hago un llamado y todos los que estén pagando alquiler que tengan mucho tiempo no sé cuantos años qué dice la ley (lejana se escucha la voz de Diosdado no se escucha bien) veinte años, bueno discútanlo ustedes bien ahí ahora Yo digo una cosa por Chavezcandanga -y ustedes tienen que activarse de inmediato- todo aquél venezolano que esté viviendo en esa situación o parecida mande un mensaje por Chavezcandanga.”
“Ahora, oye, deberían poner ustedes también otro teléfono donde la gente llame y se haga una lista. No sólo Chavezcandanga. Que la gente tenga varias maneras: la Asamblea Nacional, el partido, las gobernaciones, las Alcaldías; es un esfuerzo colectivo que nosotros no estamos haciendo al nivel que necesitamos y esta es una de las consecuencias. ¡Eh! ¡Tenemos que hacerlo! (…)”
Entendí; nuestro Comandante Presidente pidió agilizar el Proyecto de Ley de Inquilinato y además el reconocimiento a los inquilinos, que han cancelado alquiler por más de veinte años, del derecho a liberarse de la obligación de continuar pagando por un bien que ha sido requetepagado en ese lapso y obtener el derecho a la propiedad.
Como siempre, al lado del Pueblo. ¡Con razón tanto alboroto!