viernes, 13 de abril de 2018

martes, 28 de noviembre de 2017

Por parecernos muy pertinente el Tema, publicamos en nuestro Blog el artículo del Abogado Maurizio Cirrotola, cuya fuente original está en el periódico "La Voce d'Italia" (Maglene Sierraalta)


El juego “trancao” de los alquileres de vivienda

Pubblicato il 27 novembre 2017 da Maurizio Cirrottola


¿Cuánto se ha dicho sobre este tema? ¿Cuánto se ha escrito? ¿Cuánto se ha hecho en la materia? ¿Cuánto se ha dejado de hacer? La Ley para la Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV) acaba de cumplir seis (6) años desde su promulgación, pero la verdad es que la crisis sobre esta situación data –al menos- del año 2005 cuando se produjo el primero de los Decretos por medio del cual el Presidente Chávez congelaba los cánones de arrendamiento (fue sucesivamente ratificado o renovado).
Este tema es digno de una tesis para –al menos- obtener una maestría, por lo que trataré de ser lo más breve posible y abordarlo de manera sinóptica y concreta (trabajo harto complicado).
En noviembre de 2011 el Presidente de la República le dio el ejecútese a la única experiencia legislativa surgida de la iniciativa popular. La LRCAV viene precedida de un trabajo gestado y planificado desde la base de los movimientos sociales, a nivel nacional; estado por estado, Municipio por Municipio. Antes de ella se promulgó el Decreto Contra la Desocupación y el Desalojo Arbitrario de Viviendas cuya vigencia trasciende hasta nuestros días. Jornadas de recolección de firmas sumadas a numerosos foros y conversatorios, así como el estudio comparado de legislaciones y experiencias foráneas generaron un proyecto de ley presentado ante la Asamblea Nacional, y luego de las discusiones necesarias se conformó la mencionada Ley Especial y días después se le diera luz verde al Reglamento correspondiente.
Todo este trabajo rindió los réditos políticos esperados (incluso considero que superó cualquier expectativa trazada) tanto para la reelección del Presidente Hugo Chávez en octubre de 2012, como para relanzar a muchos de sus más cercanos colaboradores que estaban destinados al castigo de la indiferencia política y al ostracismo.
Con la LRCAV vieron la luz una cantidad de Instituciones y Organismos especializados, así como también nacieron dentro de otras nuevas unidades dedicadas exclusivamente a la materia. La Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) es las más conocida y renombrada para los interesados en el tema, pero además las Defensorías Públicas Especializadas, sumadas a Fiscalías del Ministerio Público, representantes de la Defensoría del Pueblo y los Juzgados con competencia en la materia (los civiles y contenciosos administrativos), junto al Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y Vivienda (MINHVI), conforman el denominado Sistema Nacional de para la Defensa en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y el Derecho a la Vivienda.
Asimismo, la mencionada LRCAV representa un entramado de procedimientos administrativos y judiciales, que suman más de doce (12) laberintos que los interesados deben transitar para lograr sus objetivos. Así es desde la inscripción en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, pasando por la regulación y fijación de los cánones, los procedimientos sancionatorios hasta llegar al tortuoso e inaplicable procedimiento de ejecución de sentencias que ordenan el desalojo de un inquilino de vivienda.
Luego de seis (6) años de existencia, la SUNAVI ha sido capitaneada por cinco (5) Superintendentes Nacionales diferentes. Luego de seis (6) años, la SUNAVI es menos de lo que era su predecesora Dirección General de Inquilinato, tanto en estructura como en resultados. La comparación no es necesariamente justa, porque el abanico de competencias entre una institución y la otra es abismalmente diferente. En todo caso y a mi criterio, la SUNAVI debería tener el tamaño de infraestructura, de talento humano, de equipamiento y de presupuesto de otras instituciones y organismos tales como el SAIME o la SUNDDE, ya que sus atribuciones y competencias así lo demandan.
La LRCAV establece que la SUNAVI es el Órgano Rector a nivel nacional en la materia y se encuentra adscrito al MINHVI. Tiene (o debería tener) Coordinaciones en todos los estados del país y su máximo nivel de amplitud organizacional debe ser el municipal. Quienes conocen de la materia y conviven –dentro o fuera- su realidad, saben escasamente la SUNAVI mantiene sedes en la ciudad capital (que suma al D.C., estado Miranda y estado Vargas) y en el resto de los estados del País menos el Delta Amacuro.
Pero ¿Cuál es la verdadera crisis que atraviesa el sector de los alquileres de vivienda? La respuesta es muy sencilla de escribirla, pero complicada y costosísima en aplicarla; tajantemente lo que debe producirse es una aplicación total de la LRCAR y su Reglamento, previo a la reforma necesaria y unificación de su entramado adjetivo (procedimientos). Con toda seguridad afirmo, que la LRCAV apenas se aplica en un 40% y con el paso del tiempo tiende a desfallecer y morir de “mengua”.
Acusar a la LRCAV de retrógrada, arcaica, inútil, anacrónica y demás peyorativos es –al menos- injusto y desproporcionado hasta tanto todas y cada una de sus instituciones jurídicas sean aplicadas. Hacerlo seguramente es costosísimo para el Estado, ya que dotarla de todo lo que adolece hace aparecer una fila de ceros interminable en la pantalla de cualquier calculadora. Menos ahora con la sequía de recursos que atraviesa el erario público. ¿Acaso cuando se discutió y aprobó la Ley no se hicieron los estudios correspondientes de impacto económico para el Estado? Pregunta que aún no consigue respuesta.
Pero no todo es problema de dinero, ya que la SUNAVI puede autofinanciarse por medio de la generación de recursos propios y donaciones. El tiempo (ahora hablamos de los años) nos dicen que algo más falla además del dinero. Parece que la voluntad política es la que más escasea y perjudica tanto a esa esquina de la Urbanización Las Mercedes de Caracas.
Mientras escribo estas líneas se producen decenas de miles de transgresiones a la LRCAV. No exagero amigos. Compren la prensa escrita y revisen los clasificados dedicados al alquiler de vivienda. O pasen por el Departamento de GRADA de la SUNAVI y pregunten en la infernal cola que se hace todos los días, cuántos van a denunciar ser víctimas de perturbaciones, desalojos arbitrarios, de falta de pago de cánones o de la destrucción de los inmuebles que son de su propiedad.
Los daños colaterales del problema diagnosticado afectan a “griegos y troyanos”, es decir que tanto inquilinos como propietarios padecen de las carencias y dejadez en el sector.
Una muestra de que las cosas deben cambiar y pueden cambiar es el “experimento” que se hizo a finales del año 2013 y principios del 2014 con la Ley de Regulación de Arrendamiento de Uso Comercial, que permitió a las partes mecanismos alternos a la solución de conflictos previos a la activación de cualquier tipo de controversia administrativa o judicial. Sobre esto, vale la pena escribir capítulo aparte.
Lo cierto es que esta situación debe ser atendida y pronto. La LRCAV y su Reglamento, así como el Decreto Contra la Desocupación y el Desalojo Arbitrario de Viviendas deben ser reformados, muy especialmente revisados sus torticeros procedimientos. Debe buscarse una fórmula para lograr un desenlace más adecuado a los desalojos judiciales: El Tribunal Supremo de Justicia, por vía de Jurisprudencia había dado con una fórmula posible (suspender la ejecución 6 meses y prescindir de las viviendas transitorias) que quizás debe ser revisada y puesta en práctica. El mismo TSJ dictó una medida cautelar en agosto de 2015 que ordena la suspensión de los desalojos judiciales y la celebración de unas mesas de trabajo entre los involucrados para encontrarle una solución a este espinoso tema. El segundo de los mandatos se cumplió hace más de un año y aún no se han tomado decisiones al respecto.
Si la SUNAVI sobrevive a esa revisión y reforma debe ser reestructurada, fortalecida y resguardada. El antes nombrado “Sistema Nacional” no puede seguir siendo un cuadro pintado en la pared; debe reactivarse (porque una vez funcionó muy bien). En conclusión, para que el reloj marque la hora puntualmente, todos sus mecanismos deben actuar coordinadamente.
Creo que la LRCAV es algo posible de mantenerse en el tiempo. Siempre he afirmado que esta ley no es producto de un capricho; es el resultado de una lamentable realidad que se resume en los “abusos” vividos por los inquilinos. Pero tampoco la finalidad debe ser la inversión de la carga de los “abusos”.
Mis colegas defensores a ultranza de los propietarios opinarán lo contrario.
Seguramente se está preparando algo tras bastidores, pero sus resultados se conocerán después de las elecciones presidenciales del año 2018, por aquello del temor a perder espacios y cuotas políticas en el electorado. Esto último es una visión sesgada de la realidad, porque mientras siga pasando el tiempo y no se tomen los correctivos, seguirán los atropellos y la SUNAVI continuará fungiendo como una quimera de esperanza para los aún tienen depositada su fe y esperanza en la Institucionalidad (que es el deber ser), y con ello se siguen perdiendo votos.
¿Qué más se puede decir al respecto?
Maurizio Cirrottola Russo
Abogado
Email: cirrottola@gmail.com
Twitter: @cirrottolar
Instragram: @cirrottola

viernes, 21 de octubre de 2016

CARTA ABIERTA


No podemos pretender, dejar sin vivienda o mejor dicho que el Estado no dé garantías de la tenencia del techo a una familia inquilina, sólo porque están de avanzada edad, viejos, y hay que darle paso a una pareja joven de recién casados, cuyos ingresos salariales le van a permitir a los propietarios cobrarles una renta usurera con la cual cubrirán la obligación del pago del condominio y la ganancia que se desea. Esa es una visión equivocada:
TODOS LOS NEGOCIOS TIENEN SU RIESGO… Y QUIEN INVIERTE DEBE ASUMIRLOS.












Dra Hildegard Rondón de Sansó
Estimada Doctora:
Leo con mucha atención el artículo suscrito por usted y publicado en el Correo del Orinoco, el día jueves 20 de octubre de 2016 en el Correo del Orinoco en la sección Opinión, página 21.
Comparto su sentir en relación a las relaciones arrendaticias en Venezuela; la situación es para preocuparse y ocuparse.
Sin embargo, tengo que emitir la opinión de los inquilinos afectados también por la problemática; la cual tiene una solución única y la debe dar el Estado por la vía del órgano del Poder Ejecutivo, para así lograr el equilibrio que se requiere.
Iniciemos este diálogo partiendo del artículo 115 de nuestra Constitución:
“La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general.”
Seguidamente me remito al artículo 5 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV), el cual ordena los Fines Supremos en Materia de Arrendamiento, a través de veinte (20) numerales de fines supremos; me referiré únicamente  a los numerales quinto (5) y sexto (6), los cuales promueven “…una política de seguridad social del arrendatario o arrendataria complementario ….” “Estableciendo a su vez políticas de protección a los pequeños arrendadores responsables…” y en el sexto: “Que prive la justicia sobre las formalidades jurídicas y la realidad sobre las formas y apariencias; …”.
Se construyó una Ley de avanzada, fortalecida en sus bases por los Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la Organización de las Naciones Unidas y nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, complementada con las experiencias vividas por nuestros compatriotas, habitantes de ciudades en casas, apartamentos, anexos, ranchos, residencias estudiantiles, habitaciones y otros, abusados y explotados por décadas por propietarios irresponsables fuera de Ley.
La LRCAV ha sido una Ley vilipendiada, distorsionada, satanizada, saboteada por todos los involucrados en el NEGOCIO INMOBILIARIO. No se han percatado, o mejor dicho: se han percatado que el negocio de la mercantilización de la vivienda familiar debe extinguirse.
Estamos conscientes y claros que existen arrendatarios, o sea: inquilinos, irresponsables, abusadores, aprovechadores de oficio, pero en la misma medida existen los propietarios.
No podemos pretender dejar sin vivienda, o mejor dicho que el Estado no dé garantías de la tenencia del techo, a una familia inquilina, sólo porque están de avanzada edad, viejos, y haya que darle paso a una pareja joven de recién casados, cuyos ingresos salariales le van a permitir a los propietarios cobrarles una renta usurera con la cual cubrirán la obligación del pago del condominio y la ganancia que se desea. Esa es una visión equivocada. TODOS LOS NEGOCIOS TIENEN SU RIESGO Y QUIEN INVIERTE DEBE ASUMIRLOS.
La vivienda familiar de carácter social no puede seguir siendo una Mercancía.
¿Soluciones?
¡Sí existen! Nos quedamos cortos en la propuesta contemplada en el artículo 49 de la LRCAV en el cual sólo protegemos a las familias que tengan “sentencia definitivamente firmes”. Hemos debido proteger a todas las familias en situación de desalojos que no posean alternativas de vivienda inmediata.
En nuestra opinión: ¿Qué más debe hacer el Estado y la Justicia?
1.     Abrazar las relaciones arrendaticias a la Gran Misión Vivienda Venezuela.
2.     Construir las Viviendas pública en alquiler.
3.     Construir las Viviendas pública en alquiler con Opción a Compra.
4.     Impulsar a la inversión privada para que construya viviendas en alquiler de carácter social, con opciones a compra.
Por último, quiero comunicarle lo siguiente: desde la promulgación de la LRCAV, los representantes del Poder Ejecutivo han preferido “pasar agacha’os” “correr la arruga del mantel” ante los escenarios planteados.
En la Mesa Nacional de Arrendamientos Inmobiliarios, conformada por mandato de la Sentencia 1171 del TSJ, nos llegaron cifras oficiales en las cuales faltó o falta voluntad política para solucionar. Dos mil cuatrocientos treinta y dos (2.432) casos de sentencias definitivamente firmes, de las cuales en dos mil treinta y cuatro (2.034) SDF los propietarios son pequeños arrendadores. Estamos claros que es el inicio para destapar el represamiento que existe en esta materia y dar paso a la credibilidad de la Justicia Social.
Al proteger con soluciones en la GMVV advertimos que son cuatro mil ochocientos sesenta y cuatro (4.864) beneficiados que le abrirían la compuerta a esa represa llamada Justicia Social. ¿Estoy errada?
Maglene Sierraalta de Matos
@asocib
asocib@gmail.com

OPINION




Fuente: CORREO del ORINOCO
Jueves 20 de octubre de 2016