Envejecimiento de la Vivienda

Publicado en Temas Venezuela
Opinión
del 13 al 19 de febrero de 2009

Envejecimiento de la Vivienda
Maglene Sierraalta

La mano invisible del mercado determina el valor de la vivienda, pero existen omisiones que generan distorsión y especulación. El detalle contable más olvidado es la Depreciación por envejecimiento, desgaste o deterioro. Debo suponer que el propietario que me lea dirá: no puedo descapitalizarme, es mi protección contra la inflación. Concepto capitalista: ahogar al ser humano y proteger el dinero. Prevalece lo mercantil sobre lo humano.
Mi inquietud contable al respecto radica en que los inmuebles, sean casas o edificios de apartamentos, sí sufren desgaste por envejecimiento o deterioro. Y en Venezuela, a la hora de avaluar un inmueble, no se está considerando la Depreciación por envejecimiento.
Me gusta hacer una comparación jocosa de la vivienda con los hombres y mujeres que no desean envejecer: se hacen cambios con mamoplastia y aumento de glúteos, botox para eliminar las arrugas y dar prominencia a los labios, más abdominoplastia para eliminar la barriga; en fin, se convierten en Barbies y Kents quirúrgicos. No obstante, cuando tienen que mostrar la Cédula surge la gran verdad: Depreciación por desgaste.
Igual pasa en los inmuebles. Existen items tales como: durabilidad del cemento, fatiga del metal, deterioro en fachadas y tuberías oxidadas. Todo tiene un ciclo de vida.
Si en el año 1969 alguien invirtió entre parcela y construcción Bs. 1.800.000,oo, construyó un inmueble para alquilar, podemos calcular el valor contable del dinero invertido en Bs.6.375.829.516,53 Este monto sería el valor de lo invertido en base al INPC, más no del inmueble y parcela.
El edificio y parcela, colocados en arrendamiento en 1969, ha generado rentas y ganancias por concepto de alquileres y traspasos durante 40 años, con una mínima o nula inversión en conservación y mantenimiento, sobrepasando con creces el valor de lo invertido.
Apliquemos un método contable sencillo de depreciación lineal. El edificio lo clasificamos en condiciones buenas; podemos concluir que la inversión origen tiene un valor actual de Bs 3.187.914.758,27 ajustada la depreciación. Si en ese edificio existen apartamentos de 86 metros cuadrados, el valor de recuperación de bienhechurías y terreno, 40 años después, no debe sobrepasar la cantidad de Bs.155.801.434,74 por apartamento, o sea BsF 155.801,43.
El urbanismo, como condición de revalorización en el mercado capitalista, es un elemento de engorde. La Plusvalía generada por obras gubernamentales no pueden ser explotadas para revalorizar una propiedad en la cual el propietario no ha invertido ni un centavo para obtener ganancia.