Descuentos en la adquisición de una vivienda, por años de ocupación de la misma, en calidad de inquilino.
Explicación y cálculo de Luis Alberto Matos - Economista-Econometrista
como un aporte de Asocib para la venta de edificios viejos (Protección Social Inquilinaria)
Caracas - mayo 2011
Cualquier inquilino, quien haya utilizado determinado inmueble como su vivienda y residencia, durante cierta cantidad de años en forma consecutiva, habiendo cumplido con todos los pagos legales por concepto de arrendamiento de dicho inmueble, tendrá derecho a un descuento según la cantidad de años consecutivos como inquilino en esa vivienda.
El derecho a tal descuento y su cálculo están basados en la utilidad adicional que el canon de arrendamiento rinde al arrendador o propietario.
El canon de arrendamiento incluye, para el arrendador o propietario, los siguientes conceptos:
Según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 2, “Los cánones de arrendamiento de inmuebles… destinados a vivienda… quedan sujetos a regulación”; “competencia exclusiva del Poder Nacional”: artículo 9.
Los inmuebles regulados en los últimos cinco años establecen una ‘Contraprestación’ por concepto de alquiler, que deberá pagar el inquilino por ocupar el inmueble, fijada en un 9% anual del valor del inmueble señalado en el avalúo correspondiente.
Adicionalmente, de acuerdo al artículo 29 de la citada Ley, el valor del inmueble deberá ser convertido a Unidades Tributarias para mantener actualizado el valor del inmueble a objeto de futuros cálculos o contraprestaciones.
En los últimos cinco años, la Revaluación promedio anual de las Unidades Tributarias ha sido del 18%.
En consecuencia, si sumamos ambos beneficios, el propietario del inmueble ha recibido un 27% de su capital -del año anterior- actualizado anualmente.
Si ese capital estuviera en una entidad bancaria hubiera recibido, en promedio y con las mismas garantías (en consecuencia: tasa mínima de intereses) un 13%. Cualquier porcentaje superior involucraría mayores riesgos que una inversión inmobiliaria, razón por la cual no pueden ser tomados en cuenta a estos efectos.
Restando ese 13% como justos intereses devengados por su capital, del 27% recibido, el propietario del inmueble recibe adicionalmente un 14%. Si le restamos el 9% que se considera su ‘Contraprestación’ legal por el alquiler, obtenemos que el propietario recibe un 5% de ganancia adicional, sin ningún riesgo ni contraprestación alguna de servicios por su parte.
Proponemos. como acto de justicia legal, económica y administrativa, rebajarle el 2% del valor del inmueble, por cada año consecutivo que el inquilino haya ocupado ese inmueble en carácter de arrendatario.
Tomar el 2% como descuento al precio del inmueble es incluso menos de la mitad de la ganancia adicional que ha pagado el inquilino durante los años consecutivos que lleva ocupando ese inmueble.
Artículo XX.- En aras de erradicar el latifundio urbano se obliga a todos aquellos propietarios de Inmuebles de vieja data, inmuebles mayores de veinte (20) años, destinados al arrendamiento, bien sean de persona naturales, jurídicas o asociaciones de hecho, a ofertar en venta los inmuebles que habitan los inquilinos, ocupantes o cualquier otra familia o persona que habite el inmueble en cuestión, indistintamente el tiempo que estos tengan ocupándolo, en un lapso máximo de ciento ochenta (180) días continuos, a partir del momento en que el Organismo encargado de realizar el avalúo fije el precio de venta según los métodos establecidos en esta ley.
Aquellos propietarios que luego de pasado el lapso no oferten en venta los inmuebles a los que refiere este artículo; los inquilinos u ocupantes de estos inmuebles se dirigirán al Organismo encargado en su región, a notificar esta novedad. El Organismo encargado publicará carteles solicitando la presencia de los propietarios del inmueble dado en alquiler. Estos carteles se publicarán dos (2) veces por semana en un diario de circulación regional y nacional durante treinta (30) días continuos. Si pasados quince (15) días continuos después de la última publicación el propietario no comparece ante el Organismo encargado, éste Organismo, mediante oficio, elevará la queja a la Presidencia de la República Bolivariana para tramitar la vía de expropiación y adquirir la propiedad del inmueble. A partir de este momento y durante los 30 días continuos siguientes comenzará el proceso de transferencia de propiedad a los inquilinos habitantes.
Una vez establecidos el valor del inmueble, se considerarán los descuentos a los inquilinos beneficiados y los mismos recibirán descuentos fundamentados en la tabla presentada, calculada en base a los años del contrato y considerando las ganancias percibidas por el propietario, la inflación y depreciación del inmueble a través de los años.
PARÁGRAFO ÚNICO:
En caso de que el inquilino ocupante, quien muy probablemente por superar los 40 años como inquilino habitante del inmueble sea una persona de la tercera edad y/o discapacitado, no posea las condiciones ni los recursos económicos necesarios para adquirirlo, o simplemente no desee ser propietario, no podrá ser obligado, contra su voluntad, a desalojar y mudarse a otra vivienda.
El inquilino habitante tendrá derecho a permanecer de por vida como inquilino del mismo, siempre y cuando siga cumpliendo sus obligaciones de pago del inmueble.
Adicionalmente, el canon de arrendamiento deberá ser fijado, para el inquilino beneficiario, según el avalúo que se le haya realizado a la vivienda y tomando en cuenta nó el valor total sino aquél que a él le hubiera correspondido pagar, hechos los ajustes de descuentos que le corresponden por su antiguedad en dicho inmueble. El Organismo competente en materia de vivienda arrendaticia velará para que se cumpla este acto de Justicia.
Explicación y cálculo de Luis Alberto Matos - Economista-Econometrista
como un aporte de Asocib para la venta de edificios viejos (Protección Social Inquilinaria)
Caracas - mayo 2011
Cualquier inquilino, quien haya utilizado determinado inmueble como su vivienda y residencia, durante cierta cantidad de años en forma consecutiva, habiendo cumplido con todos los pagos legales por concepto de arrendamiento de dicho inmueble, tendrá derecho a un descuento según la cantidad de años consecutivos como inquilino en esa vivienda.
El derecho a tal descuento y su cálculo están basados en la utilidad adicional que el canon de arrendamiento rinde al arrendador o propietario.
El canon de arrendamiento incluye, para el arrendador o propietario, los siguientes conceptos:
1: contraprestación por el derecho del arrendatario a utilizar el inmueble
2: intereses devengados por el capital invertido en el inmueble
3: ganancia o utilidad adicional.
Esa ganancia o utilidad adicional, citada antes en el punto 3, debe ser descontada –total o parcialmente- del precio final, en caso de que el arrendatario adquiera el inmueble, porque, durante todos los años que lo ha habitado como tal, ha transferido tal activo al arrendador o propietario, sin recibir ninguna contraprestación a cambio y sin que haya ninguna razón que pudiera sustentarse como válida, en el “negocio” de la vivienda.2: intereses devengados por el capital invertido en el inmueble
3: ganancia o utilidad adicional.
Según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 2, “Los cánones de arrendamiento de inmuebles… destinados a vivienda… quedan sujetos a regulación”; “competencia exclusiva del Poder Nacional”: artículo 9.
Los inmuebles regulados en los últimos cinco años establecen una ‘Contraprestación’ por concepto de alquiler, que deberá pagar el inquilino por ocupar el inmueble, fijada en un 9% anual del valor del inmueble señalado en el avalúo correspondiente.
Adicionalmente, de acuerdo al artículo 29 de la citada Ley, el valor del inmueble deberá ser convertido a Unidades Tributarias para mantener actualizado el valor del inmueble a objeto de futuros cálculos o contraprestaciones.
En los últimos cinco años, la Revaluación promedio anual de las Unidades Tributarias ha sido del 18%.
En consecuencia, si sumamos ambos beneficios, el propietario del inmueble ha recibido un 27% de su capital -del año anterior- actualizado anualmente.
Si ese capital estuviera en una entidad bancaria hubiera recibido, en promedio y con las mismas garantías (en consecuencia: tasa mínima de intereses) un 13%. Cualquier porcentaje superior involucraría mayores riesgos que una inversión inmobiliaria, razón por la cual no pueden ser tomados en cuenta a estos efectos.
Restando ese 13% como justos intereses devengados por su capital, del 27% recibido, el propietario del inmueble recibe adicionalmente un 14%. Si le restamos el 9% que se considera su ‘Contraprestación’ legal por el alquiler, obtenemos que el propietario recibe un 5% de ganancia adicional, sin ningún riesgo ni contraprestación alguna de servicios por su parte.
Proponemos. como acto de justicia legal, económica y administrativa, rebajarle el 2% del valor del inmueble, por cada año consecutivo que el inquilino haya ocupado ese inmueble en carácter de arrendatario.
Tomar el 2% como descuento al precio del inmueble es incluso menos de la mitad de la ganancia adicional que ha pagado el inquilino durante los años consecutivos que lleva ocupando ese inmueble.
Solicitud y propuesta de cambio del artículo 139 y la Disposición transitoria 9ª del Anteproyecto "Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Inmuebles" presentado por el Pueblo Legislador
Este aporte de Asocib pretende corregir la injusticia que se comete en el proyecto “Ley Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios” leído en el artículo 139 y la Disposición Transitoria Novena. El Colectivo de Asocib presenta ante todos los colectivos de Inquilinos el cambio de redacción y unificación de los % de descuentos y la disposición transitoria, bien en un nuevo artículo o en una nueva disposición transitoria de la siguiente manera:Artículo XX.- En aras de erradicar el latifundio urbano se obliga a todos aquellos propietarios de Inmuebles de vieja data, inmuebles mayores de veinte (20) años, destinados al arrendamiento, bien sean de persona naturales, jurídicas o asociaciones de hecho, a ofertar en venta los inmuebles que habitan los inquilinos, ocupantes o cualquier otra familia o persona que habite el inmueble en cuestión, indistintamente el tiempo que estos tengan ocupándolo, en un lapso máximo de ciento ochenta (180) días continuos, a partir del momento en que el Organismo encargado de realizar el avalúo fije el precio de venta según los métodos establecidos en esta ley.
Aquellos propietarios que luego de pasado el lapso no oferten en venta los inmuebles a los que refiere este artículo; los inquilinos u ocupantes de estos inmuebles se dirigirán al Organismo encargado en su región, a notificar esta novedad. El Organismo encargado publicará carteles solicitando la presencia de los propietarios del inmueble dado en alquiler. Estos carteles se publicarán dos (2) veces por semana en un diario de circulación regional y nacional durante treinta (30) días continuos. Si pasados quince (15) días continuos después de la última publicación el propietario no comparece ante el Organismo encargado, éste Organismo, mediante oficio, elevará la queja a la Presidencia de la República Bolivariana para tramitar la vía de expropiación y adquirir la propiedad del inmueble. A partir de este momento y durante los 30 días continuos siguientes comenzará el proceso de transferencia de propiedad a los inquilinos habitantes.
Una vez establecidos el valor del inmueble, se considerarán los descuentos a los inquilinos beneficiados y los mismos recibirán descuentos fundamentados en la tabla presentada, calculada en base a los años del contrato y considerando las ganancias percibidas por el propietario, la inflación y depreciación del inmueble a través de los años.
PARÁGRAFO ÚNICO:
En caso de que el inquilino ocupante, quien muy probablemente por superar los 40 años como inquilino habitante del inmueble sea una persona de la tercera edad y/o discapacitado, no posea las condiciones ni los recursos económicos necesarios para adquirirlo, o simplemente no desee ser propietario, no podrá ser obligado, contra su voluntad, a desalojar y mudarse a otra vivienda.
El inquilino habitante tendrá derecho a permanecer de por vida como inquilino del mismo, siempre y cuando siga cumpliendo sus obligaciones de pago del inmueble.
Adicionalmente, el canon de arrendamiento deberá ser fijado, para el inquilino beneficiario, según el avalúo que se le haya realizado a la vivienda y tomando en cuenta nó el valor total sino aquél que a él le hubiera correspondido pagar, hechos los ajustes de descuentos que le corresponden por su antiguedad en dicho inmueble. El Organismo competente en materia de vivienda arrendaticia velará para que se cumpla este acto de Justicia.
