¿Cuál es la importancia de la Organización Inquilinaria?

Maglene Sierraalta

Caracas.- Nuestra ley de arrendamientos Inmobiliarios (1999), ¡Santa protectora de los propietarios!, no se refiere a las represalias que normalmente utilizan los propietarios contra los inquilinos.

Los inquilinos desconocemos un derecho que se nos ha brindado a través de la revolución bolivariana: ¡Nuestra Constitución! Sí, ella protege nuestro derecho de Asociación (Artículo 52). Si estamos asociados y organizados, no debemos temer a las represalias de los propietarios.

Sólo a través de la organización podremos hacer valer nuestros derechos a ser servidos. Algunos de ellos son: mantenimiento y conservación del inmueble, habilitación de ascensores, denunciar cuando se nos priva de servicios vitales, tales como: agua, gas, electricidad. Respeto a la privacidad familiar. Denunciar cobros excesivos por conceptos de agua o mantenimiento, aumentos de pago de alquiler en forma inconsulta, medidas de desalojos ilegales, agresiones verbales y físicas, entrega de recibos de pago del alquiler ilegales, estos adolecen del Nº de Control del SENIAT, exigencias de pago en efectivo sin dar recibos a cambio, y tantos otros.

La organización debe tener su origen en el propio edificio, mediante asambleas y normas elementales de convivencia se elige una junta o comisión por piso con su delegado o delegada, que se encargará y servirá de vocero o vocera durante un período determinado (normalmente un año) quien llevará las riendas. A la vez asociarse a otra organización inquilinaria en forma de red parroquial o municipal o juntas comunales y contribuir con las mejoras ambientales en su comunidad.

Sin embargo, el Inquilino también debe recordar que tiene deberes y obligaciones, el prioritario es la cancelación puntual del pago de la renta o canon de alquiler o arrendamiento.

Inquilinos ¿Quién dijo miedo?

Maglene Sierraalta

Caracas.- No tendremos a Barreto. Aristóbulo será el próximo candidato PSUV a la Alcaldía Metropolitana del Distrito Capital. La oposición también tendrá sus candidatos.

Voces agoreras, lanzan gritos aterrorizadores. Si Barreto no está se cae el proyecto de expropiaciones para los inquilinos. ¡Eso es falso!

Tenemos que ver el problema inquilinario en forma global, macro, colectivo y como nos enseñó Juan Barreto, desde el punto de vista Social.

Nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999), ¡Nos protege! enmarcado en el Título III de los Derechos Sociales. Debemos hacer valer nuestros Derechos. De allí la importancia de la Organización.

A continuación veremos fragmentos del Artículo Nº 86 de la Constitución, donde interpretamos el marco legal de nuestras solicitudes, al respecto cito: “Toda persona tiene derecho a la seguridad social como servicio público de carácter no lucrativo, que garantice la salud y asegure protección en contingencias de (…) vivienda, (…).

Continúamos con el artículo 86 cito: (…). La ausencia de capacidad contributiva no será motivo para excluir a las personas de su protección. (…)

Comentario: el Estado es responsable y el hecho de que los ciudadanos no hayan tenido ni tengan capacidad contributiva no menoscaba el derecho a ser protegido. Quiere decir que los no contribuyentes de los pagos de la antigua Ley de Política Habitacional hoy Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV), también deben ser protegidos.

Quiere decir que el Estado está en la obligatoriedad de buscar las soluciones, ser el intermediario en nuestro problema de vivienda inquilinario, causado por los propietarios y administradores, quienes amparados por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2000) vigente, presionan bajo resoluciones de contratos y demandas de desalojos, a las familias inquilinas establecidas y consolidadas durante décadas, a que abandonen los apartamentos que ocupan sin que el Estado dé alternativas para mudarse.

Los propietarios creían que iba a ser muy fácil, en el año 1999, concretamente el domingo 19 de septiembre, el diario El Universal publicó, en su cuerpo de Economía, que 350 mil viviendas no eran arrendadas por “el temor a perder la propiedad”, Matriz mediática que crearon para presionar fuese aprobada la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Capitalista y Neoliberal, extracto puro para convertir la vivienda de arrendamiento como factor de la Oferta y la Demanda: la “Cosa”.

Han transcurrido nueve años y todavía siguen con el mismo “cuentico”.

Vamos a estar claro, las 350 mil viviendas que los inversionistas inmobiliarios le ofrecen al Gobierno son las viviendas que estamos ocupando con nuestras familias. Ellos, en los últimos veinte años no han invertido en construcción de viviendas nuevas para el arrendamiento, a pesar de que en gobiernos anteriores se les otorgó facilidades y subsidios para que invirtieran en ese rubro.

¿Facilidades? Sí, están exentas de regulación las viviendas construidas desde 1987 a la fecha, en este segmento no funciona el Congelamiento de Alquileres y los propietarios no protestan por eso.

Viviendas viejas, en la actualidad, esos edificios de veinte (20) años, con problemas de tuberías, filtraciones es decir mantenimiento y conservación, pagan entre 2 mil y 5 mil bolívares fuertes.

Este es un tema que tiene mucha lana para tejer y se debe seguir profundizando. Busquemos soluciones y resultados desde el punto de vista Social. ¡En Paz!

La burbuja inmobiliaria ahoga a Miami

Hedelberto López Blanch - Rebelión

Los habitantes de Miami y Broward, en el sur de La Florida están enfrentados a una de las mayores crisis económicas de los últimos años debido a que la explosión de la burbuja inmobiliaria le ha afectado una de sus principales fuentes de ingresos y crecimiento.

Estas ciudades han sufrido un impacto demoledor al estancarse el mercado inmobiliario, una de las principales fuentes de ingreso, inversiones y empleo, y que ha provocado también que los embargos hipotecarios crecieran abultadamente (subprime o préstamos con riesgo), otras hipotecas continúan al alza y hasta propietarios con préstamos seguros y a tasa fija no han podido vender a tiempo para evitar un embargo.

Un especialista del Citybank asegura que nadie quiere comprar en esas condiciones de una economía golpeada y sin esperanzas de levantar en un tiempo cercano.

Con respecto al condado Miami-Dade, reportes de los tribunales indican que ha principios de 2008 se habían presentado 23 543 solicitudes de embargo, lo que es igual a una cada 33 casas y representan un aumento de 2.3% respecto a los 9 814 que tuvieron lugar en 2006.

A las recientes malas noticias, al condado se le suman otras que viene arrastrando desde hace años. Según el Buró del Censo de 2006, Miami-Dade cuenta con una población de 2,253,362 habitantes y un área de 6,297 km2. El 18.6% de sus habitantes y el 16.4% de las familias viven bajo el nivel de pobreza. Los más afectados son los menores de 18 años con un 22.2% en esa peyorativa lista y los que tienen más de 65 años, con un 22,7%.

En 2006, el valor de compra de una vivienda en Miami-Dade era de 308 500 dólares y el costo mensual ascendía a 1 425 dólares. Mientras en todo el Estado de la Florida el 44,9% de los propietarios gastaban más del 30% de las entradas mensuales del núcleo familiar en pagos relacionados con la hipoteca, en Miami-Dade, el por ciento ascendía al 57.9.

Ese año, el costo del alquiler promedio en el condado se situaba en 891 dólares mensuales y el 60,6% de los núcleos gastaban el 30% de sus entradas en sufragarlo.

La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) señaló que el porcentaje de propietarios en Florida que va rumbo a un embargo porque están retrasados en sus pagos es de 6.47%, por encima del promedio nacional de 5.81%

''Hay demasiados embargos hipotecarios debido a los préstamos que se refinanciaron durante los últimos seis años cuando las tasas de interés permanecieron bajas y ahora subieron abruptamente, explicó el abogado Stuart Gitlitz, que ha presentado mociones de embargo a nombre de prestamistas desde hace más de 20 años. El número de préstamos que ya están en proceso de embargo saltó 54 %, durante el mismo período.

En todo Estados Unidos actualmente existen 2 000 000 de familias amenazadas con ser desalojadas de sus viviendas, mientras el desempleo ya alcanza 5,2%. La recesión y la inflación se acompañan porque la crisis financiera coincide con la crisis energética que mantiene elevado el precio del petróleo y ha evaporado un billón de dólares en pérdidas financiera.

El director del Centro de Investigaciones de la Economía Mundial, el cubano Osvaldo Martínez, “nunca antes se habían diseminado por el mercado financiero globalizado una cantidad tan astronómica de derivados financieros salidos de la avidez especulativa, muchos de ellos contaminados por la crisis inmobiliaria de Estados Unidos, a tal punto de ser llamados valores-chatarra y prestos a estalla en las manos de sus poseedores en una cadena de explosiones imprevisibles.

Esa fiebre inmobiliaria que en la pasada década llevó gran número de compradores de propiedades al sur de la Florida, está causando estragos entre inversionistas del sur del Río Grande que ahora buscan deshacerse de los contratos de preconstrucción.

Al afectar la crisis inmobiliaria a la economía estadounidense, la caída de los precios no se hizo esperar y ahora muchos compradores latinoamericanos buscan caminos legales para no completar la compra que soñaron convertir en segunda casa o vender con una buena ganancia.

En declaraciones a la prensa miamense, el abogado Michael Meriño especialista en bienes y raíces, puntualizó que cada vez recibe más llamadas de inversionistas de Latinoamérica que desean salirse de los contratos de preconstrucció n de condominios en el sur de la Florida y no quieren completar la compra cuando los llaman los urbanizadores. Puso como ejemplo que uno de sus clientes argentinos que invirtió en dos apartamentos en Miami, uno en Brickell y otro en Kendall, ahora prefiere entregar los inmuebles al banco aunque eso dañe su crédito.

Magda Robles, de la firma de bienes raíces Americasa Foundation añadió que “el gran dilema que tienen muchos inversionistas extranjeros es que apostaron a comprar propiedades para multiplicar su dinero y en este momento ni siquiera pueden alquilar una casa por un monto similar al que deben pagar por la hipoteca; en algunos casos ha aumentado el costo del mantenimiento de los condominios y los seguros a las propiedades por ajustes después de los huracanes del 2004 y del 2005, lo que dificulta aún más la situación”.

La realidad es que aún se desconoce la dimensión de la crisis inmobiliaria a nivel nacional', vinculada a los préstamos hipotecarios de alto riesgo y a cuánto ascenderá la pérdida por estos créditos otorgados con base a un valor esperado del inmueble sin tomar en cuenta los ingresos del deudor.

El desplome en el número de nuevas construcciones, el aumento en el costo de las mercancías y de la gasolina provocan a su vez, que los empleos en Miami sean difíciles de conseguir.

Hoy en día resulta difícil conseguir ocupación en el sector manufacturero, de la construcción o los servicios y según estadísticas privadas, en el condado de Miami Dade, la actividad comercial ha disminuido 40%".

En Norteamérica uno de los Estados donde sus trabajadores reciben menos remuneración es el de Miami-Dade.

Los sectores económicos de la misma se caracterizan por pagar comparativamente bajos salarios. En gran parte esto se debe al predominio del sector de los servicios en la economía condal, el cual se caracteriza por pagar sueldos y salarios más bajos. Estas actividades representaban el 52.9% del empleo total del condado, pero solamente el 43.2% de la nómina total. Ello implica retribuciones relativa y absolutamente bajas, y por ello el 30% de esta empleomanía presenta ingresos inferiores al nivel de pobreza.

En Miami-Dade ocurre que muchos universitarios que emigran desde sus países de orígenes (cubanos, dominicanos, mexicanos, salvadoreños, etc) no encuentran empleos acorde a sus profesiones y tienen que colocarse como cocineros, dependientes en restaurantes o gasolineras, mientras el pago de los alquileres de las viviendas se les convierte en una verdadera espada de Damocles.

A diario se conoce el aumento en el número de propietarios e inquilinos que son desahuciados de las casas pero no que no se contabilizan son los que se “ahogarán” con la crisis de la burbuja inmobiliaria.

Problema de la Vivienda es Global

Maglene Sierraalta

La Necesidad de vivienda está globalizada. Los grandes inversionistas, pretenden desalojar las viejas edificaciones para construir centros comerciales y oficinas, éstos escapan de las normativa regulatoria de inmuebles.

Las familias, sufren al tener que dejar sus hogares establecidos durante décadas. Nacen los desalojos inhumanos, presiones agresivas de los propietarios, satanización de la familia inquilina. Se agrava la problemática de vivienda para los gobiernos, quienes no han podido, durante Siglos, solucionar el tema y lo único que han hecho es colocar parches.

En la zona metropolitana, esperamos resultados en el proyecto de la Alcaldía Metropolitana de Caracas presidida por Juan Barreto, quien por la vía de Expropiación, planteó como posible solución la compra de las viviendas habitadas por los inquilinos, en edificios que tienen data de más de diez años. Queremos comprar. Necesitamos, se le pague a los propietarios, financiamiento del crédito, un precio justo y adecuado a la realidad del inmueble y de la familia.

Se han visitado todos los entes de poderes nacionales: legislativos, ejecutivos, judicial buscando recursos y soluciones, se han llevado propuestas y aún no se vislumbran resultados. Esperamos que los resultados se den con prontitud.

Hemos sido y seguimos siendo pacientes, constantes en la lucha y confiamos en la vía Social y Socialista, único medio de solución a este problema planteado.

Mercado vivienda Berlín, gran potencial pero estancado - REUTERS

10 de mayo de 2008, 12:31 PM

Por Erik Kirschbaum

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BERLIN (Reuters) - Frank Roszak, un afable carnicero de Berlín con una sonrisa amigable, compró hace unos 16 años una espaciosa casa de 10 habitaciones en un agradable suburbio al oeste de la capital alemana por 1,3 millones de dólares.

Hace dos años, puso en venta la casa de dos pisos con su frondoso jardín de una hectárea y media por 500.000 euros (790.000 dólares). Han pasado meses desde que pasó por la casa el último posible comprador, sin hacer oferta alguna.

"En aquel momento pensé que era una gran inversión y que los precios subirían," dijo Roszak, cuya sonrisa desaparece cuando se le consulta por su invendible casa. "Pensé que estaba listo para convertirme en un magnate de las propiedades. Obviamente las cosas no funcionaron," agregó.

El suyo no es un cuento sobre una caída repentina en los precios de las casas: es sobre el mercado de propiedades en Berlín. Quizás otras ciudades estén sintiendo el debilitamiento de los precios pero Berlín, al igual que muchas partes de Alemania, nunca tuvo un auge y hace mucho que es un auténtico agujero negro para inversores y una pesadilla para los propietarios de casas.

"Berlín es una metrópolis con precios provinciales," dijo Christine Schaefer, una analista inmobiliaria del Banco DZ de Francfort.

Por supuesto, esto tiene sus ventajas: no hay desconcierto por la fuerte caída del mercado de la vivienda y las conversaciones en las cenas rara vez se centran en los bienes raíces. Además, tal como lo observan algunos agentes inmobiliarios y economistas, esto le da al mercado un potencial enorme.

"¿No es acaso mejor comprar en un mercado que ha estado bajando durante una década que invertir en un mercado en el que el auge ha terminado?," dijo Tobias Just, un analista inmobiliario del Deutsche Bank.

Un problema: darse cuenta de ese potencial parece que está tardando mucho tiempo. Las esperanzas crecen, pero el mercado no.

Así como los valores de los inmuebles en países como Gran Bretaña, España y Estados Unidos se dispararon en la última década, en la mayor ciudad de Alemania y en el ex este comunista los precios de las casas nuevas y departamentos cayeron en un promedio de 1 por ciento al año. Los precios de las casas y departamentos usados cayeron 2 por ciento al año, según datos de bancos.

La situación sólo es marginalmente mejor en el más poblado y próspero oeste, donde los precios de las viviendas en la última década han subido en un promedio anual de menos del 1 por ciento.

Muchos factores han afectado los precios alemanes: el crecimiento económico relativamente débil, una población que se achica, un índice de posesión de casas tradicionalmente bajo y un alquiler barato, pensiones generosas, bancos reacios a los riesgos, altos costos de cierre, y -cerrando el círculo- la pobre tasa de retornos.

"Hay regiones en Alemania con precios inestables donde las inversiones en bienes raíces resultaron ser poco satisfactorias," dijo Just. "Los precios han caído en zonas donde la población se ha reducido o donde la economía es débil. Dista mucho de lo que ha ocurrido en otros países."

ESPERANZADO

Mostrando que no se rinde fácilmente, Just de Deutsche Bank tiene esperanzas de que la situación mejore en el futuro.

Observando que los precios en algunas ciudades como Munich han subido de forma estable, sostiene que el futuro para los puntos débiles podría no ser tan lúgubre como en el pasado -especialmente en Berlín donde el desempleo baja gradualmente, la sobreoferta de vivienda se reduce lentamente y el crecimiento económico se recupera.

En Lehman Brothers, el equipo de bienes raíces emitió en marzo un informe titulado '¿El regreso de Berlín finalmente?' que -con escepticismo- resaltó una tasa de aumento en los alquileres por encima de la tendencia de casi el 10 por ciento frente a los últimos cuatro años en la ciudad.

Pero los factores fundamentales del repunte de un mercado son difíciles de encontrar en la bohemia Berlín.

Mientras que la vivienda barata ha atraído a decenas de miles de estudiantes, la población general ha permanecido estancada en 3,4 millones. Se ha convertido en el hogar de miles de artistas, actores, directores de cine, músicos e incluso poetas a quienes les encanta encontrar precios tan baratos donde vivir y trabajar.

No obstante casi no queda una industria en la ciudad -muchas compañías grandes como Siemens se mudaron después de la Segunda Guerra Mundial y durante la Guerra Fría. La industria de las finanzas se reestableció en Francfort. Y también, muchos puestos gubernamentales permanecieron en Bonn.

"A unas pocas zonas selectas en Berlín les está yendo bien pero en otras partes los precios todavía son prácticamente regalos," dijo Michael Fredebeul, un agente inmobiliario y asesor con 30 años de experiencia en el mercado en North Rhine-Westphalia y Berlín.

La tasa de desempleo en Berlín es del 15 por ciento, casi el doble del promedio nacional, y los niveles de ingreso están por debajo del promedio.

Además de eso, sólo el 13 por ciento de los berlineses son propietarios de casas -bien por debajo de la ya baja tasa alemana del 40 por ciento. El alto nivel de viviendas públicas y los bajos alquileres que lo acompañan -además de las altas tasas de viviendas desocupadas- también bajan los precios de las propiedades.

FALSOS AMANECERES

Hubo un aumento efímero en los días posteriores a la caída del Muro de Berlín en 1989, pero incluso la mudanza del Gobierno federal de regreso a Berlín en 1999 -lo que creó unos 20.000 puestos de trabajo- no ha logrado detener la erosión en los precios.

Otro falso amanecer se ha dado por los cazadores extranjeros de oportunidades. Han venido por miles -de Gran Bretaña, Irlanda y Escandinavia- para adquirir casas que parecían ser pasmosamente baratas. Algunos agentes han tomado cursos de inglés para poder manejar la creciente demanda del exterior.

Los precios todavía son increíblemente baratos.

"Una amiga mía en Italia llamó para averiguar si era cierto lo que había leído en un periódico que uno puede comprar un departamento en Berlín por 50.000 euros," dijo Carsten Marchinkowski, una experta en telecomunicaciones quien recientemente compró una casa en un suburbio de Berlín.

"Le dije 'No, no es verdad,"' dijo. "En Berlín puedes comprar un departamento por 20.000 euros."

(Editado en español por Luis Azuaje)