Por parecernos muy pertinente el Tema, publicamos en nuestro Blog el artículo del Abogado Maurizio Cirrotola, cuya fuente original está en el periódico "La Voce d'Italia" (Maglene Sierraalta)
El juego “trancao” de los alquileres de vivienda
Pubblicato il 27 novembre 2017 da Maurizio Cirrottola
¿Cuánto se ha dicho sobre este tema? ¿Cuánto se ha escrito? ¿Cuánto se ha hecho en la materia? ¿Cuánto se ha dejado de hacer? La Ley para la Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV)
acaba de cumplir seis (6) años desde su promulgación, pero la verdad es
que la crisis sobre esta situación data –al menos- del año 2005 cuando
se produjo el primero de los Decretos por medio del cual el Presidente
Chávez congelaba los cánones de arrendamiento (fue sucesivamente
ratificado o renovado).
Este tema es digno de una tesis para –al menos- obtener una maestría,
por lo que trataré de ser lo más breve posible y abordarlo de manera
sinóptica y concreta (trabajo harto complicado).
En noviembre de 2011 el Presidente de la República le dio el
ejecútese a la única experiencia legislativa surgida de la iniciativa
popular. La LRCAV viene precedida de un trabajo gestado y planificado
desde la base de los movimientos sociales, a nivel nacional; estado por
estado, Municipio por Municipio. Antes de ella se promulgó el Decreto Contra la Desocupación y el Desalojo Arbitrario de Viviendas
cuya vigencia trasciende hasta nuestros días. Jornadas de recolección
de firmas sumadas a numerosos foros y conversatorios, así como el
estudio comparado de legislaciones y experiencias foráneas generaron un
proyecto de ley presentado ante la Asamblea Nacional, y luego de las
discusiones necesarias se conformó la mencionada Ley Especial y días
después se le diera luz verde al Reglamento correspondiente.
Todo este trabajo rindió los réditos políticos esperados (incluso
considero que superó cualquier expectativa trazada) tanto para la
reelección del Presidente Hugo Chávez en octubre de 2012, como para
relanzar a muchos de sus más cercanos colaboradores que estaban
destinados al castigo de la indiferencia política y al ostracismo.
Con la LRCAV vieron la luz una cantidad de Instituciones y Organismos
especializados, así como también nacieron dentro de otras nuevas
unidades dedicadas exclusivamente a la materia. La Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI)
es las más conocida y renombrada para los interesados en el tema, pero
además las Defensorías Públicas Especializadas, sumadas a Fiscalías del
Ministerio Público, representantes de la Defensoría del Pueblo y los
Juzgados con competencia en la materia (los civiles y contenciosos
administrativos), junto al Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y
Vivienda (MINHVI), conforman el denominado Sistema Nacional de para la Defensa en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y el Derecho a la Vivienda.
Asimismo, la mencionada LRCAV representa un entramado de
procedimientos administrativos y judiciales, que suman más de doce (12)
laberintos que los interesados deben transitar para lograr sus
objetivos. Así es desde la inscripción en el Registro Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, pasando por la regulación y fijación de los
cánones, los procedimientos sancionatorios hasta llegar al tortuoso e
inaplicable procedimiento de ejecución de sentencias que ordenan el
desalojo de un inquilino de vivienda.
Luego de seis (6) años de existencia, la SUNAVI ha sido capitaneada
por cinco (5) Superintendentes Nacionales diferentes. Luego de seis (6)
años, la SUNAVI es menos de lo que era su predecesora Dirección General de Inquilinato,
tanto en estructura como en resultados. La comparación no es
necesariamente justa, porque el abanico de competencias entre una
institución y la otra es abismalmente diferente. En todo caso y a mi
criterio, la SUNAVI debería tener el tamaño de infraestructura, de
talento humano, de equipamiento y de presupuesto de otras instituciones y
organismos tales como el SAIME o la SUNDDE, ya que sus atribuciones y
competencias así lo demandan.
La LRCAV establece que la SUNAVI es el Órgano Rector a nivel nacional
en la materia y se encuentra adscrito al MINHVI. Tiene (o debería
tener) Coordinaciones en todos los estados del país y su máximo nivel de
amplitud organizacional debe ser el municipal. Quienes conocen de la
materia y conviven –dentro o fuera- su realidad, saben escasamente la
SUNAVI mantiene sedes en la ciudad capital (que suma al D.C., estado
Miranda y estado Vargas) y en el resto de los estados del País menos el
Delta Amacuro.
Pero ¿Cuál es la verdadera crisis que atraviesa el sector de los alquileres de vivienda?
La respuesta es muy sencilla de escribirla, pero complicada y
costosísima en aplicarla; tajantemente lo que debe producirse es una
aplicación total de la LRCAR y su Reglamento, previo a la reforma
necesaria y unificación de su entramado adjetivo (procedimientos). Con
toda seguridad afirmo, que la LRCAV apenas se aplica en un 40% y con el
paso del tiempo tiende a desfallecer y morir de “mengua”.
Acusar a la LRCAV de retrógrada, arcaica, inútil, anacrónica y demás peyorativos es –al menos- injusto y desproporcionado hasta tanto todas y cada una de sus instituciones jurídicas sean aplicadas.
Hacerlo seguramente es costosísimo para el Estado, ya que dotarla de
todo lo que adolece hace aparecer una fila de ceros interminable en la
pantalla de cualquier calculadora. Menos ahora con la sequía de recursos
que atraviesa el erario público. ¿Acaso cuando se discutió y aprobó la
Ley no se hicieron los estudios correspondientes de impacto económico
para el Estado? Pregunta que aún no consigue respuesta.
Pero no todo es problema de dinero, ya que la SUNAVI puede
autofinanciarse por medio de la generación de recursos propios y
donaciones. El tiempo (ahora hablamos de los años) nos dicen que algo
más falla además del dinero. Parece que la voluntad política es la que
más escasea y perjudica tanto a esa esquina de la Urbanización Las
Mercedes de Caracas.
Mientras escribo estas líneas se producen decenas de miles de
transgresiones a la LRCAV. No exagero amigos. Compren la prensa escrita y
revisen los clasificados dedicados al alquiler de vivienda. O pasen por
el Departamento de GRADA de la SUNAVI y pregunten en la infernal cola
que se hace todos los días, cuántos van a denunciar ser víctimas de
perturbaciones, desalojos arbitrarios, de falta de pago de cánones o de
la destrucción de los inmuebles que son de su propiedad.
Los daños colaterales del problema diagnosticado afectan a “griegos y
troyanos”, es decir que tanto inquilinos como propietarios padecen de
las carencias y dejadez en el sector.
Una muestra de que las cosas deben cambiar y pueden cambiar es el
“experimento” que se hizo a finales del año 2013 y principios del 2014
con la Ley de Regulación de Arrendamiento de Uso Comercial, que permitió
a las partes mecanismos alternos a la solución de conflictos previos a
la activación de cualquier tipo de controversia administrativa o
judicial. Sobre esto, vale la pena escribir capítulo aparte.
Lo cierto es que esta situación debe ser atendida y pronto. La LRCAV y
su Reglamento, así como el Decreto Contra la Desocupación y el Desalojo
Arbitrario de Viviendas deben ser reformados, muy especialmente
revisados sus torticeros procedimientos. Debe buscarse una fórmula para
lograr un desenlace más adecuado a los desalojos judiciales: El Tribunal
Supremo de Justicia, por vía de Jurisprudencia había dado con una
fórmula posible (suspender la ejecución 6 meses y prescindir de las
viviendas transitorias) que quizás debe ser revisada y puesta en
práctica. El mismo TSJ dictó una medida cautelar en agosto de 2015 que
ordena la suspensión de los desalojos judiciales y la celebración de
unas mesas de trabajo entre los involucrados para encontrarle una
solución a este espinoso tema. El segundo de los mandatos se cumplió
hace más de un año y aún no se han tomado decisiones al respecto.
Si la SUNAVI sobrevive a esa revisión y reforma debe ser
reestructurada, fortalecida y resguardada. El antes nombrado “Sistema
Nacional” no puede seguir siendo un cuadro pintado en la pared; debe
reactivarse (porque una vez funcionó muy bien). En conclusión, para que
el reloj marque la hora puntualmente, todos sus mecanismos deben actuar
coordinadamente.
Creo que la LRCAV es algo posible de mantenerse en el tiempo. Siempre
he afirmado que esta ley no es producto de un capricho; es el resultado
de una lamentable realidad que se resume en los “abusos” vividos por
los inquilinos. Pero tampoco la finalidad debe ser la inversión de la
carga de los “abusos”.
Mis colegas defensores a ultranza de los propietarios opinarán lo contrario.
Seguramente se está preparando algo tras bastidores, pero sus resultados se conocerán después de las elecciones presidenciales del año 2018,
por aquello del temor a perder espacios y cuotas políticas en el
electorado. Esto último es una visión sesgada de la realidad, porque
mientras siga pasando el tiempo y no se tomen los correctivos, seguirán
los atropellos y la SUNAVI continuará fungiendo como una quimera de
esperanza para los aún tienen depositada su fe y esperanza en la
Institucionalidad (que es el deber ser), y con ello se siguen perdiendo
votos.
¿Qué más se puede decir al respecto?Maurizio Cirrottola Russo
Abogado
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